住房和城鄉(xiāng)建設糾紛關(guān)乎民生經(jīng)濟發(fā)展。近年來，廈門思明法院聚焦住建領域糾紛治理，探索建立“三保三先三延”工作機制，推動住建糾紛源頭減量、高效化解，為轄區(qū)住房城鄉(xiāng)建設高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造良好法治環(huán)境和營商環(huán)境。今年來新收房屋買賣合同、建設工程施工合同、物業(yè)服務合同等住建糾紛3588件，調(diào)撤案件1525件，調(diào)撤率超50%。新收案件數(shù)占比較大的房屋買賣、租賃、裝飾裝修合同糾紛分別同比下降21.39%、9.36%、4.85%，糾紛化解成效明顯。

三項保障，搭建源頭解紛“前哨站”

一是建立糾紛預防“聯(lián)動哨”。建立住建糾紛聯(lián)動預防化解工作機制，與市住房局、建設局、轄區(qū)城管局等6家行政單位，房地產(chǎn)中介、建筑等3家行業(yè)協(xié)會共建，聘任36名人大代表、住建領域工程師等擔任特邀調(diào)解員，確立委派調(diào)解、定期研討、培訓等協(xié)作事項，為糾紛預防化解提供機制保障。

與廈門市住房局召開住房糾紛治理座談會。思明法院供圖

二是建好就地解紛“近鄰哨”。在轄區(qū)街道社區(qū)設立“近鄰法官工作室”和調(diào)解點，開展調(diào)解和法律咨詢服務，2022年來家門口化解相鄰關(guān)系等糾紛317件。指導房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、民宿協(xié)會建立內(nèi)設調(diào)解機構(gòu)，行業(yè)協(xié)會自行化解房屋中介合同等糾紛150件。

三是建成訴調(diào)對接“銜接哨”。構(gòu)建訴前調(diào)解與訴中審判閉環(huán)銜接機制，2個工作日內(nèi)將調(diào)解不成的案件流轉(zhuǎn)至審判庭，加快流轉(zhuǎn)速度。將送達程序、追加當事人等程序性事項前置至訴前，調(diào)解階段同步固定無爭議事實、固定送達地址，加速案件審理。今年來審結(jié)案件2558件，結(jié)案率同比提升5個百分點。

三步先行，打造訴訟分流“加速器”

一是專業(yè)指導先行。針對物業(yè)糾紛基數(shù)大、調(diào)解意見難統(tǒng)一特點，搭建“法官+調(diào)解組織”專門團隊，找準解紛突破口。率先引導業(yè)主填寫《物業(yè)服務合同審判要素表》，快速鎖定糾紛爭議焦點。協(xié)同住房管理部門，將涉訴履行情況作為星級物業(yè)小區(qū)評級依據(jù)，激勵物業(yè)公司自動協(xié)調(diào)化解糾紛。今年來調(diào)撤物業(yè)服務糾紛1131件，調(diào)撤率達74.11%。

二是訴前鑒定先行。針對建設工程合同糾紛對工程質(zhì)量、價款爭議多特點，施行建工糾紛訴前司法鑒定模式，將鑒定程序前移至訴前階段，2022年來納入訴前鑒定案件占新收建工案件的78.5%，以鑒促調(diào)推動化解48件，建工案件平均審理周期較實施前縮短21天。

業(yè)主向法院贈送錦旗。思明法院供圖

三是示范訴訟先行。針對房屋買賣、租賃糾紛群體性糾紛多發(fā)特點，建立示范訴訟機制。訴前階段加強關(guān)口識別，梳理涉案人數(shù)、案件影響等重點信息，并視情況啟動四類案件監(jiān)管程序。訴中選定代表性案件先行審理，全面固定基本事實，形成示范判例，推動關(guān)聯(lián)案件批量審理。2022年至今妥善處理市重點“商辦類”房地產(chǎn)項目糾紛511件，訴后無一案件提起上訴，無一案件引發(fā)群體事件、重大輿情等負面影響，無一案件進入執(zhí)行程序，生效案件自動履行達100%。

三重延伸，筑牢衍生案件“防火墻”

一是深化重點領域源頭預警。著眼房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易等重點領域，召開發(fā)布會，發(fā)布《房地產(chǎn)審判白皮書》，剖析房地產(chǎn)糾紛典型問題、成因并提出糾紛防范建議。發(fā)布《二手房交易法律風險提示書》，提示房地產(chǎn)交易法律風險。強化司法大數(shù)據(jù)分析，向上報送房企金融風險等情況反映專報2份，深入研判房產(chǎn)交易、租賃風險，助力源頭防范風險。

二是強化重點行業(yè)指導防范。挖掘房產(chǎn)中介、物業(yè)等行業(yè)協(xié)會自治作用，向市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、市物業(yè)管理協(xié)會等行業(yè)自治組織發(fā)送司法建議3份，召開行業(yè)協(xié)會座談會5次，旁聽庭審2次，有效規(guī)范房產(chǎn)中介、物業(yè)行業(yè)規(guī)范治理。2023年中介服務合同糾紛同比減少8.51%。

組織物業(yè)協(xié)會代表旁聽庭審。思明法院供圖

三是強化重點案件示范引領。聚焦重點案件的警示引導作用，對于借用他人銀行賬戶從事炒房活動失信被執(zhí)行人，向公安機關(guān)依法移送犯罪線索3件，助力房地產(chǎn)市場凈化。運用貼近民生“小案”講述法治“大道理”，今年來14篇次住建糾紛典型案例被最高人民法院司法案例研究院、以及媒體報道，一位法官走進央視《今日說法》欄目解讀小區(qū)加裝電梯社會熱點法律問題，有效涵養(yǎng)法治思維。（馬嘉慧 曹天意 楊聰惠）

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